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Quali sono le spese condominiali obbligatorie
Nella pratica, la domanda che spesso si sente è: se non usufruisco dell’ascensore devo comunque pagare la manutenzione? se non uso il cortile devono comunque pagare il giardiniere?
Dobbiamo sottolineare che le spese condominiali garantiscono la corretta amministrazione delle parti comuni e manutenzione delle stesse e pertanto devono essere divise tra i condomini.
La ripartizione non deve però essere uguale ma bensì proporzionale ai criteri previsti dal codice civile o dai diversi accordi sottoscritti e previsti tra le parti.
La ripartizione delle spese condominiali
Il mancato uso delle parti comuni non influisce sull’obbligo di dover contribuire al costo di gestione manutenzione del servizio o parte comune.
Non è pensabile che all’interno del condominio, il condomino paghi in funzione dell’utilizzo delle cose comuni: ad esempio, non pago la manutenzione del giardino perchè non ci vado mai.
La ripartizione comporta la partecipazione di tutti in quanto potenzialmente possono utilizzare il bene comune; ma, d’altra parte, si prevede una diversa distribuzione in funzione dei millesimi di proprietà del proprio appartamento e la collocazione della stesso.
Solo con l’unanimità dell’assemblea condominiale si può derogare questo criterio.
Si potrebbe prevedere l’estromissione di un condomino che si impegna a non usare il cortile solo tramite il consenso unanime dell’assemblea.
L’art. 1123 del codice civile stabilisce:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”
Per determinare la proprietà di ciascuno viene stilata una tabella dei millesimali corrispondenti a ciascun appartamento.
In altri termini, si assegna la proporzione in millesimi alla porzione e piano di ciascuno proprietà.
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Chi è obbligato a pagare le spese del condominio
Il soggetto obbligato a pagare il condomino è il proprietario dell’appartamento.
Il condominio ha come riferimento il proprietario dell’immobile non certo il relativo conduttore, nel caso in cui lo stesso sia affittato.
Dopo la delibera assembleare di approvazione del rendiconto delle spese annuali, l’amministratore provvederà a richiedere il relativo pagamento ai rispettivi proprietari.
Nel caso in cui vi sia una nuda proprietà è necessario fare una distinzione:
- il titolare del diritto di uso, abitazione o usufrutto dovrà pagare tutte le spese relative all’ordinaria amministrazione;
- il nudo proprietario deve invece sostenere la spese di manutenzione e gestione straordinaria.
Sono comunque entrambi obbligati in solido nel confronti del condominio: se non paga uno deve pagare l’altro anche per l’intero.
Quando e come contestare le spese condominiali
Pertanto quando non vengono rispettate i millesimi previsti oppure i diversi accordi convenuti all’unanimità, il condomino avrà la possibilità di contestare le relative spese condominiale.
Per fare ciò si dovrà impugnare il verbale dell’assemblea che approva le nuove tabelle o nuova ripartizione.
L’impugnazione deve essere fatta entro giorni 30 dalla deliberazione o notifica della stessa.
La materia è soggetto a procedura di mediazione obbligatoria e pertanto sarà necessario andare davanti ad un mediatore prima di arrivare davanti al giudice.
