[toc]
Come rinviare la procedura di sfratto
Se l’inquilino non paga l’affitto rischia di essere sfrattato. Ma può ottenere un rinvio sfratto in attesa di avere i soldi per pagare l’insoluto?
La legge prevede diverse possibilità per evitare la risoluzione del contratto di locazione e permettere all’inquilino di regolarizzare i pagamenti, seppur in ritardo.
La procedura di sfratto: come rinviarla?
Schematicamente possiamo delineare le seguenti fasi:
- messa in mora dell’inquilino insolvente;
- intimazione di sfratto e citazione dinanzi al Tribunale per la convalida di sfratto;
- Udienza di convalida davanti al Giudice.
Giunti all’udienza di convalida, il Giudice dovrà valutare la sussistenza dei presupposti per convalidare lo sfratto. Sostanzialmente il mancato pagamento e la persistenza della morosità.
Udienza di convalida e possibile termine di grazia
In seno all’udienza di convalida, l’inquilino moroso potrebbe decidere di non comparire, disinteressandosi della procedura di sfratto.
In questo caso il Giudice verificherà che la notifica dell’atto di citazione sia regolare e provvederà ad emettere un provvedimento di convalida dello sfratto con cui ordinerà il rilascio dell’immobile.
Altra ipotesi è quella in cui l’inquilino morosa decida di partecipare all’udienza. Al fine di evitare la risoluzione del contratto di locazione e quindi lo sfratto, l’inquilino potrà:
- provvedere in seno all’udienza (o meglio prima della stessa contattando controparte) al pagamento dell’insoluto, degli oneri accessori maturati, nonché, interessi e spese legali;
- chiedere un termine di grazie per un periodo non superiore a 90 giorni. Il termine può essere aumentato siano a 120 giorni nel caso in cui la morosità è inferiore a due mesi e dipende da difficoltà economiche dell’inquilino, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.
Si ricorda che l’inquilino, laddove ritenga vi siano fondati motivi, potrebbe anche partecipare all’udienza ed opporsi alla convalida dello sfratto. Dalla relativa opposizione si apre un vero e proprio giudizio di merito.
[nota]
Se l’inquilino chiede il termine di grazia si preclude la possibilità di poter presentare successiva opposizione alla convalida di sfratto (laddove lo stesso non provveda al pagamento dell’insoluto).
La partecipazione all’udienza di convalida
In ogni caso, anche laddove il padrone di casa venga pagato prima dell’udienza, è buona regola essere presenti all’udienza al fine di verificare il corretto svolgimento dello stesso davanti al Giudice. In effetti controparte potrebbe comparire ed in tua assenza riportare al Giudice di essere stato pagato solo parzialmente, ottenendo in tal modo la convalida dello sfratto e la risoluzione dello stesso.
Talvolta per tale motivo le parti compaiono davanti al Giudice senza dare atto della relativa presenza e chiedendo allo stesso di dichiarare l’estinzione della procedura stante l’avvenuto pagamento.
Presupposti del rinvio tramite termine di grazia
È opportuno evidenziare che il termine di grazie è soggetto ad alcune condizioni imprescindibili:
- non sia stato già concesso per tre volte entro il quadriennio, ovvero quatto volte nel caso in cui l’inadempimento derivi da precarie condizioni economiche, dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi e comprovate condizioni di difficoltà (art. 55 L.392/1978);
- deve trattarsi di un affitto ad uso abitativo. Lo norma non è applicabile alle locazioni commerciali e neanche a contratti di locazione di natura transitoria.
Un’ulteriore condizione è quella che l’inquilino debba trovarsi in una condizione di difficoltà economica. In merito appare opportuno sottolineare che la prassi giurisprudenziale riconosce tale requisito in “automatico” desumendolo dalla semplice circostanza che l’inquilino non è riuscito a pagare i canoni.
Rinvio della procedura di sfratto: termine di grazia
L’inquilino moroso chiedendo il suddetto termine di grazia, otterrà una “sospensione” della procedura di sfratto, o meglio un rinvio dell’udienza convalida, al fine di poter provvedere al pagamento.
Scaduto il termine di grazie, laddove l’inquilino moroso non abbia adempiuto al pagamento, lo stesso non potrà chiedere un ulteriore rinvio e lo sfratto verrà inevitabilmente convalidato con relativa risoluzione del contratto di locazione.
Opposizione allo sfratto
Un altra modo per rinviare lo sfratto è quello di presentarsi in udienza di convalida e presentare relativa opposizione.
In materia di opposizione esiste una differenza rilevante a secondo che l’opposizione stessa sia fondata su prova scritta o meno. L’art. 665 c.p.c. prevede:
Art. 665 cpc – Opposizione, provvedimenti del giudice
Se l’intimato comparisce e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto.
L’ordinanza è immediatamente esecutiva, ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese.
In altri termini se l’opposizione dell’inquilino si fonda su prova scritta (es. produce le ricevute del pagamento dei canoni), il Giudice non può convalidare lo sfratto e l’opposizione comporterà l’apertura di un giudizio ordinario di cognizione con le forme del rito locatizio.
Al contrario se l’opposizione non si fonda su prova scritta, il Giudice, su istanza del locatore, salvo gravi motivi, emette provvedimento di rilascio dell’immobile (non impugnabile) e si riserverà di decidere sulle eccezioni (opposizione) avanzata dall’inquilino.
Rinvio dello sfratto: la fase esecutiva
Nel provvedimento che convalida lo sfratto il Giudice stabilirà anche il termine entro il quale deve essere liberato l’immobile.
Decorso il predetto termine, il padrone di casa provvederà a notificare all’inquilino l’ordinanza di convalida in forma esecutiva (laddove l’inquilino non era presente all’udienza di convalida) ed il precetto.
Il precetto è sostanzialmente l’ultimo avviso che il padrone di casa invia all’inquilino prima di procedere con l’esecuzione forzata. Dalla notifica del precetto devono decorrere almeno 10 giorni prima di poter attivare la fase di esecuzione.
La suddetta procedura è scadenzata da termini e formalità ben precisa. Il mancato rispetto delle predette può essere motivo di legittima opposizione all’esecuzione e pertanto consentire di rinviare ed allungare i tempi dello sfratto.
In tal senso appare opportuno farsi assistere dal proprio legale al fine di poter esaminare in concreto se risultano esserci dei vizi impugnabili.
