Vendita di immobile irregolare o abusivo
In materia l’art.40 della legge 47/1985 consente che la vendita sia possible laddove risulti presentata l’istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione.
Sul punto la Cassazione ha già chiarito che è necessario che la domanda in sanatoria abbia una concreta possibilità di essere accolta dal parte della P.A.
Nello specifico occorre che siano specificamente indicati gli abusi da sanare, anche al fine della corretta determinazione della somma da versare a titolo di oblazione.
Se non sussistono i suddetti presupposti allora è configurabile una responsabilità da parte del promittente venditore ed il relativo preliminare di vendita potrà essere risolto.
Questa posizione è ben illustrata nella sentenza della Cassazione n. 20714/2012, ma fondamentalmente risulta essere ben consolidata anche nelle precedenti pronunce.
In tal senso si configura una responsabilità del venditore anche laddove si stia vendendo un immobile il cui abuso non abbia alcuna possibilità di sanatoria.
L’inadempimento contrattuale del promittente venditore
La vendita dell’immobile abusivo configura pertanto una responsabilità del promittente venditore che rientra nell’ambito dell’inadempimento contrattuale.
Il contratto di vendita non è soggetto a nullità, ma il venditore è tenuto al risarcimento dei danni.
Difatti l’art. 40 della L. 47/1985, in materia di nullità, fa riferimento alla mancata indicazione degli estremi edilizi e tale disposizione non può avere carattere estensiva allargandosi ad altre ipotesi.
Pertanto, si ripete, l’inadempimento, sebbene rilevante dal punto di vista della responsabilità, non comporta invalidità dell’atto che rimarrà efficace anche laddove si verifichi una concreta difformità dell’immobile rispetto a quanto indicato nel titolo edilizio o sanatoria.
La nuova interpretazione dettata dalla Cassazione 23591/2013
Negli ultimi anni si fa spazio un interpretazione meno stringente, arrivando alla conseguenza della nullità per tali tipologie di contratti.
La sentenza della Suprema Corte fa leva sulla ratio della norma ricordando che evidentemente l’intento del legislatore è quello di rendere incommerciabili gli immobili abusivi.
In tal modo, la Cassazione afferma il principio che l’art. 40 L. 47/1985 debba estendere la nullità anche ai casi di irregolarità sostanziale degli immobili non in regola con le normative urbanistiche.
In tal senso, possiamo quindi affermare che è nullo il contratto preliminare che abbia ad oggetto la vendita di un immobile irregolare e abusivo.
