[toc]
Quando bisogna necessariamente predisporre il regolamento di condominio?
Esiste una disposizione specifica che prevede che il condominio possa decidere liberamente se adottare un regolamento condominiale solo laddove i condomini non siano più di dieci.
Al contrario, una palazzina o comunque un complesso condominiale formato da più di dieci utenti/condomini deve necessariamente predisporre un regolamento condominiale ad hoc.
Il legislatore ritiene che laddove vi sia un numero cospicuo di persone sia necessario al fine di disciplinare la gestione delle parti comuni, servizi, spese condominiali e quant’altro, l’adozione di uno specifico regolamento.
Nella pratica, spesso, anche su condomini più piccoli viene comunque definito un regolamento al fine di normare l’attività del condominio stesso.
Regolamento e limiti all’utilizzo della propria proprietà
Come detto, in linea di massima, il regolamento condominiale è finalizzato a disciplinare l’utilizzo delle parti comuni.
In taluni casi, lo stesso regolamento può prevedere delle specifiche limitazioni anche all’uso dei propri appartamenti, ossia sulla proprietà individuale.
Le suddette limitazioni sono possibili solo con un consenso unanime dell’assemblea condominiale.
Pertanto è necessario che lo stesso proprietario sia d’accordo all’apposizione della limitazione.
Quindi, ad esempio, se i condomini approvano all’unanimità un regolamento o una modifica dello stesso che imponga il divieto di modificare la destinazione d’uso delle abitazioni, allora, nessuno proprietario potrà convertire il proprio immobile in un locale commerciale o altro.
Rientrano in tali ipotesi le clausole che prevedono:
- conversione destinazione d’uso;
- utilizzo delle parti esterno dell’edificio (ad esempio stendere i panni sul balcone);
- collocazione dei motori dell’impianto di condizionamento;
- possibilità di utilizzare l’appartamento come B&B;
- rumore in determinati orari.
In merito all’utilizzo del proprio appartamento come B&B abbiamo già analizzato un interessante sentenza della Cassazione.
Regolamento condominiale vincolante anche per i nuovi condomini
Chi ho votato il regolamento è evidentemente tenuto a rispettarlo. Analogamente dovranno rispettarlo anche gli eventuali conduttori a chi l’appartamento è stato dato in locazione.
Diverso è il caso in cui l’appartamento venga venduto a terzi, i quali non hanno mai votato il regolamento condominiale.
I nuovi acquirenti non hanno mai votato alcunché. Questo sarà sufficiente per ritenere non applicabili le norme contrattuali?
In merito è necessario fare una distinzione:
- sono vincolanti per i nuovi acquirenti tutte le clausole che disciplinano le parti comuni del condominio;
- sono vincolanti per i nuovi acquirenti anche le clausole che limitano l’utilizzo della propria proprietà (quelle approvate all’unanimità) solo se le stesse siano state trascritte nei registri immobiliari oppure se le stesse siano state specificatamente approvante dal nuovo proprietario al momento del rogito. Diversamente tali clausole non sono vincolanti.
Sostanzialmente, affinché sia possibile opporre i predetti vincoli al nuovo proprietario, lo stesso deve essere posto nella condizione di poterne avere conoscenza specifica.
Cosa dobbiamo controllare quando compriamo una casa
L’acquisto di una casa può esporci a notevoli pericoli e problematiche. Prima di comprare è necessario verificare tutti gli aspetti pregiudizievoli. Tra questi sicuramente rientrano le condizioni del regolamento condominiale.
[focus]
Sintetizzando quanto sopra indicato, possiamo indicare:
- Verifichiamo i registri immobiliare. Nelle note di trascrizione potrebbero essere riportate specifiche clausole condominiale che prevedono la limitazione dell’utilizzo della propria proprietà;
- Verifichiamo se al rogito viene allegato il regolamento condominiale. In questo caso lo stesso sarà integralmente vincolate e pertanto è opportuno verificare il contenuto;
- Verifichiamo se il rogito contiene specifici rinvi al regolamento condominiale. Ad esempio: “L’acquirente dichiara di conoscere il regolamento contrattuale e ne accetta integralmente il contenuto rispettandone il contenuto” o similari.
Se avete bisogno un parere sommario gratuito potete contattarci utilizzando l’apposito 
modulo.
