Ai sensi dell’art 1138 c.c. il criterio di ripartizione delle spese viene definito all’interno del regolamento condominiale.
In tal senso, il primo comma stabilisce che quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese […].
Molto importante è quanto stabilisce l’ultimo comma del suddetto articolo, nel quale si garantisce che le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Così non si potranno modificare le disposizioni sulle “parti comuni” di cui all’art. 1118 c.c.; ovvero i principi sull’indivisibilità stabiliti dall’art. 1119 c.c. e via dicendo.
Le spese sul lastrico solare ai sensi dell’art 1126 c.c.
Si può notare che tra gli articoli citati dal 1138 c.c. non rientra l’art. 1126 c.c. che disciplina la ripartizione delle spese in caso di manutenzione del lastrico solare.
Nello specifico, l’art. 1126 prevede che le spese per il lastrico solare spettino in misura ad un terzo ai condomini che ne hanno uso esclusivo (l’appartamento che lo usa) e nella misura di 2/3 per i condomini sottostanti in proporzione al piano di ciascuno ed al relativo valore.
Il criterio legale suddetto, non essendo ricompreso tra i principi inderogabili indicati dall’art. 1138 c.c. parrebbe essere modificabile dall’assemblea condominiale.
Sul punto è intervenuta la Cassazione con sentenza n. 5814 del 2016 stabilendo che la modifica dei criteri stabiliti dall’art. 1126 è possibile solo su base negoziale.
Nulla la delibera che modifica i criteri di ripartizione delle spese
La Suprema Corte ripercorrendo quanto sopra esposta evidenzia che in effetti il criterio legale di ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. risulterebbe derogabile ai sensi delle limitazioni previste dall’art. 1138 c.c.
D’altra parte è però necessario verificare quanto stabilito dall’art. 1135 c.c. in merito ai poteri e le attribuzione dell’assemblea condominiale.
Difatti ai sensi dell’art. 1135 c.c. i poteri dell’assemblea sono circoscritti alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese.
Ne consegue che deve ritenersi nulla e non meramente annullabile la delibera dell’assemblea che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabiliti dall’art. 1126 c.c.
Si evidenzia che la delibera è nulla anche se assunto all’unanimità, considerato che il vizio della predetta è connesso alla mancanza di alcun potere in tal senso da parte dell’assemblea condominiale.
La fissazione di criteri di spesa diversi da quelli legali incide sul valore della proprietà esclusiva di ciascun condomino, e quindi necessita di una base convenzionale (ex plurimis: Cassazione sez. 2, sentenza n. 28679 del 2011) che non può essere riconosciuta alle tabelle millesimali di natura “deliberativa” (cioè approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale) le quali, infatti, non necessitano del consenso unanime dei condomini per l’approvazione (Cassazione Sezioni Unite, sentenza n. 18477 del 2010), nè, evidentemente, l’unanimità dell’approvazione trasforma in negoziale ciò che non lo è.
