Il codice civile stabilisce con l’art. 1123 il criterio in base al quale devono essere ripartite le spese tra i condomini.
Il primo comma stabilisce che, salvo diversa convenzione tra le parti, le spese necessarie per: 1) la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio; 2) per la prestazione dei servizi nell’interesse comune; 3) per le innovazioni; deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (quindi in relazione ai millesimali).
Il secondo comma introduce una deroga al principio sopra espresso affermando che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, allora il criterio di ripartizione non sono più i millesimali, ma bensì l’uso che ciascun condomino può fare della cosa (ossia ripartizione in proporzione all’uso).
Analogamente il terzo comma stabilisce alla stregua di quanto indicato nel secondo comma che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solai, o in genere opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative sono a carico del solo gruppo di condomini che ne trae utilità.
Ripartizione delle spese per il lastrico solare
In relazione al lastrico solare di uso esclusivo, il codice civile introduce una disciplina specifica stabilendo all’art. 1126 che “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Pertanto nel caso di spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello (che è un “tipo” di lastrico solare) che siano copertura dei piani sottostanti si applicherà l‘art. 1126 c.c. e pertanto un terzo della spesa è a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza e i rimanenti due terzi sono a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti.
Tale ripartizione si applica in ogni caso di spesa riguardante la struttura delle terrazze in funzione della copertura dell’edificio, siano esse ordinarie o straordinarie, di manutenzione o di rifacimento, mentre rimangono a carico delle proprietà esclusive le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di cui le terrazze siano il prolungamento (Cass. sez. 2, sentenza n. 16583 del 2012; Cass. sez. 2, sentenza n. 1451 del 2014).
Similmente la Cassazione con sentenza n. 7472 del 2001 ha escluso l’applicabilità dell’art. 1126 c.c. in un caso di rifacimento di un giardino pensile sovrastante un’autorimessa. In tal caso non si applica l’art. 1126 c.c. in quanto trattasi di miglioramento del godimento del bene (la cui spesa rimane a carico delle proprietà).
