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Di chi è il sottotetto nel condominio?
Nel nostro codice civile (artt. 1117-1139 c.c.) vengono indicate quelle che devono considerarsi le parti comuni all’interno del condominio.
Nello specifico, l’elencazione disposta dall’art. 1117 c.c. non ricomprende il sottotetto nè il concetto di mansarda.
Questo però non significa che lo stesso non possa essere di proprietà ed a disposizione di tutti i condomini. Al contrario è necessario valutare e verificare il caso concreto.
- verificare l’atto di compravendita. Nello stesso potrebbe essere espressamente indicata la proprietà del sottotetto.
- verificare quanto disposto dal regolamento condominiale. Al contrario, potrebbe essere proprio il regolamento condominiale ad evidenziare che il sottotetto sia da considerarsi una parte comune al condominio.
- nel caso in cui non ci sia alcuna indicazione specifica, si dovrà verificare in concreto lo stato dei luoghi. La Cassazione n.18901 del 2002 stabilisce che qualora il sottotetto per le sua caratteristiche strutturali e funzionali sia oggettivamente da considerarsi una parte comune del condominio, lo stesso non potrà rientrare nella disponibilità del singolo condomino.
La Cassazione n. 4266 del 1999 è ancora più specifica stabilendo che qualora il sottotetto sia strutturalmente un vano autonomo lo stesso è da considerarsi parte comune.
Al contrario, un sottotetto che sia meramente un intercapedine per proteggere l’appartamento dell’ultimo piano, è strutturalmente da considerarsi una pertinenza dell’appartamento predetto.
Posso ristrutturare il mio sottotetto?
Appurata la proprietà del sottotetto e supponendo che la stessa sia proprio del proprietario dell’ultimo piano, il condominio può ristrutturare il sottotetto rendendolo abitabile?
Convertire il sottotetto in vano abitabile comporta necessariamente avere le autorizzazioni necessarie con il rilascio del permesso di costruire.
E’ evidente che creando una mansarda stiamo creando un nuovo vano abitativo e pertanto dovremmo rispettare le disposizioni previste dal T.U.E. (DPR 380/2001).
In questo caso siamo di fronte ad un ipotesi di ristrutturazione edilizia che ai sensi del Testo Unico comportano “aumento delle unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici” e pertanto necessitano del permesso di costruire ( o anche una denuncia di inizio attività ai sensi dell’art. 22 , comma 3, TUE).
La mancanza di tale autorizzazione comporta il rischio di un procedimento penale e la demolizione della costruzione.
Il condominio può impedire la ristrutturazione del sottotetto?
La risposta deriva dall’art. 1122 del codice civile.
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
Pertanto il condominio non ha diritto ha impedire la ristrutturazione del sottotetto, ma potrebbe intervenire lamentando il pregiudizio arrecato dall’intervento edilizio alle parti comuni.
In altri termini, valutato quanto sopra, l’assemblea condominiale potrebbe deliberare di agire in giudizio contro di voi.
Laddove il giudice verificasse che in effetti il pregiudizio è esistente, lo stesso vi condannerà al ripristino della situazione preesistente.
Se avete necessità di un parere preliminare non impegnativo potete contattarci con il seguente 
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