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Ho lo sfratto esecutivo: cosa posso fare?
Per bloccare uno sfratto ci sono diverse situazioni che permettono all’inquilino moroso di rimanere in casa o comunque allungare i tempi dello sfratto.
Per capire come comportarsi bisogna comprendere quale sia la procedura dello sfratto per morosità. In tal senso vi invito a leggere l’articolo: 
Sfratto per morosità: cosa è e come funziona.
Come annullare lo sfratto
Il procedimento inizia con una lettera di diffida all’inquilino moroso ovvero direttamente con un atto di intimazione di sfratto e citazione per la convalida.
L’inquilino moroso, anche se ha ricevuto l’atto suddetto, è ancora in tempo per annullare e bloccare lo sfratto.
Difatti, anche se ha già ricevuto l’atto di intimazione di sfratto, pagando la morosità richiesta, l’inquilino mantiene il diritto a rimanere nella casa (secondo le scadenze contrattuali).
Il pagamento, in realtà, può avvenire anche a ridosso dell’udienza fissata davanti al Tribunale. Quindi diversi giorni dopo la notifica dell’atto di sfratto.
Se l’inquilino dimostrerà al Giudice di aver pagato la pregressa morosità, quest’ultimo dovrà necessariamente annullare lo sfratto (che non verrà convalidato) e pertanto il contratto di locazione non sarà risolto.
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Come già spiegato la mancata risoluzione del contratto è fondamentale, in quanto garantisce all’inquilino la possibilità di rimanere nell’immobile e non perdere il contratto di locazione.
Bloccare uno sfratto chiedendo un rinvio
Cosa succede se invece l’inquilino moroso non ha la disponibilità economica per pagare?
Spesso l’inquilino arriva all’udienza davanti al Giudice senza essere riuscito a pagare tutti i canoni. In tali casi la legge concede all’inquilino moroso un “rinvio” per poter sanare l’insoluto.
Tale rinvio si chiama, termine di grazia, ed è previsto dall’articolo 55 della Legge sull’Equo Canone.
In questo modo l’inquilino moroso può ottenere molto più tempo per provvedere al pagamento della morosità.
Nella pratica il rinvio viene concesso per un termine che va da 90 giorni sino a 120 giorni.
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Come ritardare uno sfratto esecutivo?
Una volta che il Giudice ha convalidato lo sfratto, il contratto di locazione è da intendersi risolto e pertanto l’inquilino non ha più diritto a rimanere nell’abitazione.
Dopo la convalida dello sfratto verrà disposto dal Giudice un termine entro cui liberare l’immobile.
Sostanzialmente, il legislatore concede all’inquilino un termine per provvedere “spontaneamente” alla liberazione dell’immobile, evitando di subire un esecuzione forzata dello sfratto (esempio con l’intervento della polizia).
Nello specifico l’art. 56 della L. 392/78, prevede che il Giudice debba disporre la liberazione dell’immobile entro il termine massimo di sei mesi, ovvero, in casi eccezionali, sino ad arrivare a dodici mesi.
È opportuno sottolineare che, nel caso in cui sia stato chiesto il termine di grazia, il termine per il rilascio deve essere fissato entro 60 giorni dalla scadenza del termine concesso.
Evidente che solo se l’inquilino moroso partecipa all’udienza e dimostra al Giudice la reale difficoltà economica in cui versa e la buona volontà di onorare nei limiti i suoi impegni contrattuali, riuscirà ad ottenere una data di rilascio più lunga e pertanto a permanere nell’immobile anche per diversi mesi.
Diversamente il Giudice disporrà la liberazione dell’immobile entro pochi giorni e si aprirà la fase dello sfratto esecutivo.
Bloccare uno sfratto esecutivo: come difendersi?
È chiaro che un valutazione nello specifico deve essere valutato analizzando i documenti e gli atti, nonché, esaminata da un professionista che potrà consigliare in modo appropriato.
Ad esempio vi potrebbero essere circostanze che rendono l’atto di sfratto illegittimo o emesso senza rispettare la procedura richiesta. Si pensi al caso frequente di una notifica non correttamente eseguita.
Se avete necessità di un aiuto potete contattarci utilizzando il relativo Modulo.
Lo sfratto esecutivo inizia con la notifica del precetto ed eventualmente dell’ordinanza di sfratto. Con il precetto l’avvocato intima (nuovamente) all’inquilino moroso di rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, onde evitare l’esecuzione forzata.
In questo modo l’inquilino moroso riesce ad avere (almeno) altri 10 giorni di tempo per rimanere nell’immobile.
Si evidenzia che spesso l’inquilino moroso evita di ritirare le raccomandate e tramite tale escamotage riesce a recuperare altri giorni di permanenza nell’immobile, obbligando il proprietario di casa ad attendere di recuperare le relative ricevute di notifica.
L’avviso di sloggio e l’accesso per l’esecuzione dello sfratto
Con la notifica del precetto, il proprietario di casa ha tutti gli elementi per poter incaricare l’Ufficiale Giudiziario ad eseguire lo sfratto esecutivo.
L’Ufficiale Giudiziario ricevuta tutta la documentazione necessaria, provvede a notificare all’inquilino moroso un avviso di sloggio in cui verrà fissata e comunicata l’ora e la data di accesso presso l’immobile.
Il giorno fissato, l’Ufficiale Giudiziario effettuerà il relativo accesso e sostanzialmente cercherà di immettere bonariamente il proprietario nel possesso dell’immobile.
Spesso l’inquilino moroso che oppone resistenza non apre alla porta e evita di farsi trovare in casa. Questo non è un modo per bloccare uno sfratto, ma sicuramente farà guadagnare dell’altro tempo all’inquilino moroso.
Considerando che l’Ufficiale Giudiziario nel primo accesso non è mai accompagnato dalla forza pubblica, il comportamento omissivo dell’inquilino gli garantisce di avere ancora un po di tempo prima di subire lo sfratto esecutivo.
In linea di massimo lo sfratto vero e proprio tramite l’intervento della Polizia e del fabbro per aprire la porta avviene al terzo accesso da parte dell’Ufficiale Giudiziario. Tale situazione in realtà dipende molto dalle prassi utilizzate nel Foro di competenza e dai relativi Ufficiali Giudiziari.
La Polizia provvederà a sloggiare l’appartamento con la forza immettendo il proprietario nel possesso dell’immobile.
Dell’intervento verrà redatto relativo verbale fissando le tempistiche in cui l’inquilino moroso dovrà provvedere a recuperare tutti gli effetti personali.
