[toc]
Come faccio a mandare via l’inquilino?
Talvolta capita che il proprietario di casa dopo aver affittato l’immobile si accorga di voler tornare in possesso dell’immobile quanto prima. Ci si pone il problema di come e quando fare la disdetta del contratto.
Spesso si tratta di motivazioni comprensibili e giustificate: dare la casa al figlio; utilizzare la casa stante l trasferimento da altra città e similari.
Nonostante quanto sopra, il proprietario di casa non può a sua discrezione decidere di mandare via l’inquilino. Questo perché la regola generale impone che il proprietario di casa possa dare disdetta al contratto di locazione solo alla scadenza dello stesso.
Chiaro che se l’inquilino si rende inadempiente lo stesso potrà comunque essere sfrattato a causa del suo comportamento ed a prescindere dai termini di scadenza del contratto.
Vediamo nel dettaglio la materia e vediamo i motivi che possono giustificare l’interruzione del contratto.
Quando il proprietario deve dare la disdetta del contratto?
Le tempistiche per comunicare la volontà di disdire il contratto sono disciplinate dalla legge e non sono in alcun modo derogabili.
I termini per la disdetta sono diversi a seconda della tipologia di contratto di locazione:
- Contratto ad uso abitativo 4+4 anni. Questo è il contratto classico che viene utilizzato. Viene stabilita una prima scadenza contrattuale ai quattro anni. Il contratto si rinnova automaticamente di altri quattro anni se non viene data alcuna disdetta. Alla prima scadenza contrattuale il contratto può essere disdettato solo per i motivi previsti dal legislatore (vedi sotto). Alla seconda scadenza il proprietario può inviare la disdetta contrattuale senza alcuna giustificazione. Si ricorda che la disdetta deve essere effettuata tramite raccomandata almeno senza sei mesi prima della scadenza contrattuale.
- Contratto transitorio. Si tratta di contratti occasionali di breve durata. Il proprietario dovrà attendere la naturale scadenza contrattuale.
- Contratto a canone concordato 3+2 anni. Valgono le regole del contratto 4+4 ma in questo caso le scadenze sono: la prima fissata a tre anni e la seconda dopo due anni.
- Contratto commerciale 6+6 anni. Anche in questo caso la disdetta può essere data alla prima scadenza solo per le motivazioni previste dalla legge. Si ricorda inoltre che nel caso di locazioni commerciali la disdetta deve essere inviata almeno 1 anno prima (non sei mesi come nei contratti ad uso abitativo).
Come già anticipato le regole suddette non sono derogabili in quanto prefissate dal legislatore. Se anche il contratto prevede tempistiche di disdetta differenti ovvero termini di preavviso inferiori, la clausola è da considerarsi nulla e non applicabile.
Disdetta alla prima scadenza: le motivazioni possibili
L’art. 3 della D.lgs. 431/98, rubricato “Disdetta del contratto da parte del locatore”, prevede che:
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Pertanto solo nei casi suddetti sarà possibile disdettare il contratto alla prima scadenza. Diversamente sarà necessario attendere la scadenza finale del contratto.
Sanzioni in caso di disdetta illegittima
Lo stesso art. 3 sopra citato prevede che nel caso di disdetta illegittima:
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
Si specifica che la disdetta inviata in occasione della prima scadenza deve tassativamente specificare il motivo di disdetta indicando una della circostanze previste dal suddetto articolo.
Disdetta alla prima scadenza in caso di locazioni commerciali
In tal caso dobbiamo richiamare l’art. 29 della L. 392/78 (legge sull’equo canone), in cui al primo comma si prevede che:
Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Le motivazioni sono similari a quelle elencate dall’art. 3 D.lgs. 431/98 ricomprendendo sia l’ipotesi della destinazione di uso ad un famigliare prossimo sia quella della ristrutturazione dell’immobile.
