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Vizi occulti dell’immobile dopo l’acquisto: cosa fare?
I vizi occulti dell’immobile sono la paura di ogni acquirente: ossia quella di trovarsi con una “fregatura”. Soprattutto se i soldi investiti sono tanti e probabilmente si è aperto anche un mutuo con la banca.
La disciplina relativa ai vizi e difetti dell’immobile è disciplinata dal nostro codice civile dall’articolo 1490 al 1497 c.c.
La disciplina inoltre viene trattata anche dall’articolo 1669 c.c., il quale riguarda il caso di rovina e difetti di cose immobili, e l’articolo 1667 c.c., relativo alle difformità e vizi dell’opera realizzata.
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L’obbligo di garanzia del venditore
Ai sensi dell’art. 1490 c.c., il venditore è tenuto a garantire l’acquirente dalla presenza di vizi occulti dell’immobile ed in generale da tutto ciò che possa compromettere la funzionalità ed uso della cosa venduta.
Si legge:
Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
Ai sensi dell’art. 1497 c.c., il venditore è inoltre tenuto a garantire la corrispondenza delle qualità descritte e promesse.
Si legge:
Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per l’inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.
Tuttavia il diritto di ottenere la risoluzione è soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall’articolo 1495.
In tali tipologie di vizi rientrano tutte le difformità materiali e strutturali che possono essere presenti nell’immobile. Ad esempio: mancato rispetto delle norme tecniche, mancanza di coibentazione, errata predisposizione degli impianti, utilizzo di materiali scadenti.
Come sopra descritto affinché il vizio sia rilevante è necessario che lo stesso pregiudichi l’utilizzo dello stesso o quantomeno comporti un apprezzabile diminuzione del valore dell’immobile.
Vizi occulti dell’immobile: quando sono contestabili?
Affinché si possano esperire i rimedi a tutela dell’acquirente è necessario il verificarsi di alcuni presupposti:
- il compratore al momento dell’acquisto non conosce i vizi dell’immobile;
- i vizi erano facilmente riconoscibile dall’acquirente, ma il venditore ha espressamente dichiarato che gli stessi non erano presenti;
- il venditore ha in malafede occultato i vizi al compratore.
E’ necessario pertanto che l’acquirente sia stato “raggirato”. In questo casi lo stesso dovrà contestare il vizio a pena di decadenza entro 8 giorni dalla scoperta, salvo diverso accordo tra le parti.
La denuncia non è però necessaria se il venditore riconosce il vizio o l’ha occultato.
La denuncia entro 8 giorni è necessaria a pena di decadenza; al contrario l’azione di garanzia si prescrive entro un anno dalla consegna dell’immobile.
In altri termini, decorso un anno non si potrà più agire in giudizio, ma, d’altra parte avendo denunciato il vizio tempestivamente (8 giorni) si potrà comunque eccepire lo stesso laddove il compratore venga citato in giudizio dal venditore per la mancata esecuzione del contratto (art. 1495 c.c.)
Vizi occulti dell’immobile: cosa posso chiedere come risarcimento?
Ai sensi dell’art. 1492 del codice civile, il compratore può scegliere due strade:
- risoluzione del contratto (salvo che per determinati vizi gli usi escludano la risoluzione); ;
- riduzione del prezzo.
Nel caso di risoluzione del contratto, il venditore sarà tenuto a restituire il prezzo e rimborsare tutte le spese. Chiaramente il compratore dovrà restituire l’immobile.
Oltre alla restituzione del prezzo, il venditore dovrà anche risarcire il danno cagionato al compratore, salvo che non provi di aver ignorato, senza colpa, l’esistenza dei vizi occulti sull’immobile.
Responsabilità del costruttore e difetti strutturali dell’immobile
Quando si parla di vizi occulti dell’immobile, spesso, accade che tali vizi siano addebitabili al costruttore che talvolta risulta essere persona diversa dal venditore.
Anche il costruttore è responsabile nei confronti dell’acquirente laddove vi siano dei vizi o difetti strutturali dell’immobile.
In tema di responsabilità del costruttore, schematicamente possiamo dire che:
- in caso di gravi vizi e pericolo di crollo, l’acquirente dovrà denunciare il vizio entro 1 anno dalla scoperta a pena di decadenza. Il termine di prescrizione dell’azione di garanzia è di 10 anni;
- in caso di vizi e difformità rilevanti, l’acquirente avrà 60 giorni per denunciare il vizio e dovrà esercitare l’azione entro due anni dalla consegna.
In questo caso pertanto i termine sono più lunghi rispetto a quelli in cui il venditore non corrisponde al costruttore.
Da quando decorre il termine per la denuncia dei vizi occulti dell’immobile?
La risposta non è scontata.
Come suddetto, il termine decorre dalla scoperta del vizio. Ma quando l’acquirente prende realmente coscienza dell’esistenza del vizio occulto?
Tale valutazione è rimessa alla valutazione del giudice. Possiamo dire però che la giurisprudenza ritiene che il vizio possa considerasi “scoperto” solo laddove il soggetto raggiunga un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva del difetto stesso e della sua rilevanza.
In alcuni casi, tale momento, si ha solo allorquando interviene il tecnico fiduciario, il quale svolgendo relativa perizia tecnica informa adeguatamente l’acquirente sulla stato dei luoghi.
Può essere utile evidenziare che l’intervento del tecnico può essere effettuato anche tramite l’attivazione di un A.T.P. (accertamento tecnico preventivo) finalizzato a valutare tramite l’autorità giudiziaria l’esistenza e gravità dei vizi occulti dell’immobile.
