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Incide il cambio di destinazione d’uso nel calcolo dei millesimi?
E’ il caso in cui un condomino ha trasformato il proprio appartamento da uso abitativo ad ufficio.
Utilizzando il predetto come ufficio ci sarà un maggior utilizzo delle parti comuni a causa del via vai dei clienti e degli utenti dell’ufficio (ascensore, scale, ecc.)
Questo dovrebbe comportare una diversa quotazione in millesimi dell’immobile.
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L’interpretazione della Cassazione
La Cassazione parte dall’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale prevede che:
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
Pertanto il valore in millesimi va calcolato in proporzione a quello espresso in relazione all’intero edificio ed allegata al regolamento condominiale.
I criteri per calcolare i millesimi
I criteri per calcolare i millesimi sono di regola i seguenti:
- Coefficiente di destinazione. Ogni ambiente di un appartamento ha coefficiente diversi: camere, cucina, bagno, ecc. Questo significa che a parità di metratura, la diversa destinazione dei vani dell’immobile comporta millesimi differenti.
- Coefficiente di orientamento. In relazione all’esposizione abbiamo diversi coefficienti: un appartamento esposto a nord vale meno di uno esposto a sud, in quanto maggiormente soggetto alle intemperie; oppure, un appartamento esposto a sud-est o sud-ovest ha un coefficiente maggiore di uno esposto a nord-est o nord-ovest avendo una maggiore esposizione alla luce del sole.
- Coefficiente di prospetto. Gli appartamenti che si affacciano in un cortile o giardino hanno un coefficiente migliore rispetto a chi si affaccia verso una strada o un altro palazzo.
- Coefficiente di piano. Gli appartamenti dei piani superiori valgono di più, avendo un miglior panorama e maggiore luce.
- Coefficiente di luminosità. Chi ha maggiori finestre ed una migliore esposizione alla luce.
Trai i coefficienti indicati manca quello relativo alla destinazione d’uso dell’immobile.
Questo perché, come rilevato dalla Cassazione, l’art. 68 disp. att. codice civile riferisce che non si deve tenere conto dei miglioramenti di ciascuna unità immobiliare e pertanto conseguentemente anche della possibile modifica d’uso.
I millesimi devono essere legati unicamente alle caratteristiche strutturali dell’immobile e la sua collocazione all’interno del condominio, rimanendo pertanto escluse le valutazioni legate all’uso dello stesso.
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Maggioranze per modificare i millesimi
Sulla base di quanto predetto la destinazione d’uso non incide sui millesimi. E’ però opportuno fare un precisazione.
L’art. 69 delle disposizione di attuazione del codice civile prevede che:
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Pertanto è possibile modificare i millesimi all’unanimità (in ogni caso) e con maggioranza dei partecipanti l’assemblea condominiale i cui condomini rappresentano almeno la metà dei millesimi, nei casi sopra previsti dalle lettere a) e b).
Quando la modifica delle destinazione d’uso incide sui millesimi
Se è vero che la modifica della destinazione d’uso non comporta una modifica diretta ed automatica dei millesimi, non si può negare che la variazione può comportare dei nuovi oneri per il condominio.
Una palestra, un bar, una pizzeria sono esercizi commerciali che aumenteranno notevolmente l’utilizzo delle parti comuni e della manutenzione.
Il maggior onere che il condominio dovrà sostenere, giustifica una richiesta da parte dell’assemblea di modifica e revisione del riparto delle spese.
Modifica che non si applica in automatico in relazione al cambio di destinazione d’uso, ma che di fatto ne è diretta conseguenza.
