Sfratto per morosità: cosa è e come funziona

[toc]

Cosa succede se non pago l’affitto

L’inquilino deve pagare i canoni di locazione alle scadenze previste dal relativo contratto. Se l’inquilino non paga l’affitto diventerà moroso e rischia lo sfratto per morosità.

La procedura di sfratto per morosità si applica a tutti di contratti di locazioni: sia quelli ad uso abitativo che commerciale.

Al contrario non è utilizzabile nel caso in cui non vi sia un regolare contratto scritto o registrato. Pertanto nel caso di immobile occupato di fatto non potrà utilizzarsi la procedura speciale della convalida di sfratto per morosità.

Le sfratto per morosità rientra in uno dei modi con cui il proprietario di casa può ottenere la liberazione dell’immobile. A tal proposito vi consiglio la lettura dell’articolo:

• Come fare per sfrattare un inquilino

Dopo quante mensilità non pagate si può sfrattare l’inquilino?

Come per ogni contratto, anche il contratto di locazione, può essere risolto per inadempimento contrattuale. Evidente che il mancato pagamento dell’affitto comporta un inadempimento da parte dell’inquilino conduttore dell’immobile.

La stessa legge prevede che affinché si possa azionare la cosiddetta risoluzione per inadempimento contrattuale è però necessario che l’inadempimento non sia di “scarsa importanza”.

Nel caso delle locazioni ad uso abitativo è lo stesso legislatore a stabilire quando l’inadempimento non è di scarsa importanza.

Quando posso chiedere lo sfratto nelle locazioni ad uso abitativo?

L’art. 5 della Legge sull’equo canone prevede:

Articolo 5 Legge equo canone (L. 27 luglio 1978, n. 392) – Inadempimento del conduttore

Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.

Pertanto per ottenere lo sfratto è sufficiente anche il mancato pagamento di una sola mensilità reiterato per un periodo di almeno venti giorni dalla data di pagamento prevista nel contratto.

Dobbiamo quindi verificare le seguenti condizioni:

• mancato pagamento di almeno una rata di canone, ovvero il mancato pagamento per oneri accessori (spese di gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile relative alla manutenzione e uso dell’immobile, nonché, quelle per la fornitura di servizi, anche condominiali) per un importo superiore a due mensilità di canone.
• inadempimento reiterato per almeno 20 giorni

Al ventunesimo giorno si potrà inviare una diffida all’inquilino per ottenere il rilascio dell’immobile ed il pagamento dei canoni scaduti.

Sfratto per morosità di locale commerciale

Il sopra richiamato art. 5 della Legge sull’equo canone si applica solo agli immobili locati per uso abitativo.

In materia di locazioni commerciale dobbiamo richiamare i generali principi previsti dall’art. 1453 c.c. e seguenti in materia di risoluzione per inadempimento contrattuale.

Le regole generali, ex art. 1455 c.c., prevedono che “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra”.

Pertanto per ottenere lo sfratto per morosità nel caso di locazioni commerciali il Giudice dovrà verificare che si tratti di un inadempimento di “non scarsa importanza”.

Qual è l’inadempimento di “non scarsa importanza”? In tal senso ci viene in soccorso la prassi giurisprudenziale che sottolinea:

In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell’inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l’inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza (Cassazione civile, sez. III, 20/01/2017,  n. 1428).

Pertanto il mancato pagamento anche di una sola mensilità, reiterata per 20 giorni, è comunque da considerarsi un parametro di riferimento anche nello sfratto relativo alle locazioni commerciali.

In tal ambito il Giudice avrà però la possibilità di modulare e valutare la gravità dell’inadempimento in funzione della reale e concreta gravità dell’inadempimento, anche con riguardo all’interesse che l’altra parte intende realizzare (come previsto dall’art. 1455 c.c.).

Cosa succede se pago parzialmente l’affitto

Seguendo lo schema sopra riportato, l’inadempimento contrattuale si ha tutte le volte in cui la prestazione (pagamento del canone) non è eseguita esattamente.

Pertanto la circostanza che l’inquilino abbia pagata l’affitto ma in misura inferiore a quanto stabilito dal contratto comporta comunque l’inadempimento del contratto ed il relativo rischio di subire una procedura di sfratto.

Talvolta accade che l’inquilino provvede ad autoridursi l’importo del canone di affitto in quanto lo stesso lamenta dei danni nell’appartamento che il padrone di casa non vuole riparare (caso frequente: macchie di umidità e infiltrazioni).

Si evidenzia che anche in questo caso l’inquilino è tenuto all’integrale pagamento del canone. L’eventuale responsabilità del padrone di casa ed il risarcimento dei danni non giustifica il rifiuto di pagare, anche parzialmente, il canone.

Discorso diverso è l’ipotesi di immobile totalmente inagibile ed inutilizzabile. Anche in tal caso dovrà però essere il Giudice a disporre la sospensione del pagamento del canone (sempre salvo il risarcimento del danno).

I tempi dello sfratto per morosità

La procedura di sfratto per morosità si struttura in più fasi.

È opportuno evidenziare che tecnicamente la procedura di sfratto si conclude con la convalida dello sfratto stesso. Il provvedimento comporta l’ordine per l’inquilino di liberare l’immobile.

Nella pratica potrà accadere che l’inquilino moroso non abbandoni l’immobile volontariamente e pertanto sarà necessario l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario e l’attivazione di una procedura di esecuzione forzata.

Ogni procedura di sfratto deve essere analizzata nel dettaglio. Ad esempio un situazione particolare e molto frequente è quella dello Sfratto con figli minorenni e relative problematiche.

I casi particolari (come quello suddetto) possono comportare delle difficoltà non indifferenti dell’esecuzione dello sfratto.

L’intimazione di sfratto

Decorsi i venti giorni suddetti (dalla scadenza del canone di locazione), il padrone di casa potrà intimare lo sfratto all’inquilino.

La procedura viene avviata tramite la notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per convalida.

Il suddetto atto comporta la comunicazione all’inquilino di rilasciare l’immobile (intimazione di sfratto) e contestualmente l’avviso per comparire davanti al Tribunale per la relativa udienza di convalida dello sfratto.

Il rilascio dell’immobile

All’udienza di convalida, se l’inquilino non si oppone alla convalida ed il locatore dichiara che la morosità persiste, il Giudice emette ordinanza di convalida di sfratto.

Con il provvedimento di convalida dello sfratto il Giudice dispone il rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino moroso, nonché, se richiesto il pagamento del canoni e delle spese processuali.

L’ordinanza di sfratto costituisce titolo esecutivo per l’esecuzione e potrà essere notificata, anche congiuntamente al precetto, al fine di ottenere il relativo rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino. Decorsi 10 giorni dalla notifica si potrà procedere tramite esecuzione forzata.

Sfratto per morosità come difendersi

Ricevuto lo sfratto per morosità, l’inquilino può difendersi in diversi modi.

In primo luogo, laddove ritenga che lo sfratto non sia motivato, potrà presentare opposizione allo sfratto ai sensi dell’art. 665 cpc. Tale procedura comporta necessariamente l’assistenza di un avvocato il quale provvedere a costituirsi in giudizio e presentare relativa opposizione.

L’opposizione allo sfratto comporterà l’apertura di una fase di giudizio ordinario (secondo il rito del lavoro) in cui verrà esaminato il merito e le motivazioni dell’opposizione. Si specifica che prima del giudizio vero e proprio, il legislatore impone che venga effettuato un tentativo obbligatorio di mediazione dove le parti potrebbero trovare una rapida soluzione senza entrare nel vivo del contenzioso.

[nota]

Una seconda possibilità per l’inquilino moroso è quella di richiedere un termine per poter pagare l’insoluto.

In particolare, l’inquilino moroso potrà aspettare sino all’udienza di convalida e solo in tale sede chiedere il cosiddetto termine di grazia al Giudice, il quale quasi certamente concederà il rinvio.

Per avere un approfondimento vi invito a l’articolo seguente:

• Posso avere un rinvio dello sfratto