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Cambiare amministratore di condominio
Il tuo amministratore è negligente o comunque non lo ritieni affidabile? E’ possibile richiedere la revoca dell’amministratore e come deve agire il singolo condomino?
In primo luogo è importante sottolineare che per poter cambiare amministratore all’interno del assemblea condominiale sarà necessario raggiungere le maggioranze necessarie e di cui diremo.
In secondo luogo, la possibilità di cambiare amministratore è strettamente connessa alla sussistenza o meno di una giusta causa di revoca.
Se avete necessità di un parere preliminare non impegnativo potete contattarci tramite il nostro 
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Revoca per giusta causa dell’amministratore di condominio
L’art. 1129 del codice civile afferma:
[…] La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell’undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. […]
Le ipotesi sopra elencate sono tutte ipotesi di revoca per giusta causa dell’amministratore.
E’ opportuno evidenziare che le cause suddette non costituiscono un elenco tassativo. La giurisprudenza è concorde nel ritenere che le suddette cause possono essere ampliate a tutti i comportamenti che comportano una gestione anomala e grave del condominio.
Analizziamo schematicamente i casi più frequenti:
- mancata convocazione dell’assemblea condominiale per l’approvazione del rendiconto;
- ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
- mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari o amministrativi;
- mancata esecuzione delle delibere assembleari;
- mancata apertura o utilizzo del conto corrente intestato al condominio;
- confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
- aver agito negligentemente nelle azioni di recupero dei crediti del condominio;
- mancata osservanza degli obblighi imposti dalla legge: tenute del registro dfi anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di contabilità e registro nomina e revoca degli amministratori;
- La mancanza di trasparenza contabile nella gestione dell’amministrazione. Ad esempio omessa comunicazione al condomino richiedente dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali o dei contenziosi pendenti;
- mancata o parziale comunicazione dei dati al momento della nomina o rinnovazione dell’incarico.
Revoca per giusta causa dell’amministratore: come fare?
Se nel caso concreto è possibile ravvisare una delle cause suddette, il condomino dovrà convocare l’assemblea per la revoca dell’amministratore e procedere come segue:
- Ai sensi dell’art. 66, comma 1, disposizione di attuazione del codice civile, dovrai scrivere all’amministratore, insieme ad almeno altro condomino al fine di rappresentare almeno 1/6 del valore millesimale dell’edificio, per richiedere la convocazione di un assemblea avente come oggetto la revoca dell’amministratore. Nel caso in cui si tratti di irregolarità fiscali ovvero l’amministratore non ha aperto o utilizzato il conto corrente del condominio, potrai effettuare la suddetta richiesta da solo (senza l’altro condomino);
- L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro 10 giorni. Diversamente potrà procedere direttamente il condomino;
- In quest’ultimo caso, sarà necessario predisporre una lettera di convocazione dell’assemblea da inviare a tutti gli altri condomini. Chiaramente nella convocazione dovrà essere espressamente indicato luogo, data ed oggetto dell’assemblea (revoca e nomina nuovo amministratore);
- L’invio della convocazione deve avvenire con raccomandata con avviso di ricevimento in modo da poter dimostrare che la stessa è stata consegnata almeno 5 giorni prima della data di convocazione
Convocata l’assemblea, la presenza o meno dell’amministratore è irrilevante.
Si provvederà ad eleggere un presidente ed un segretario per lo svolgimento dell’assemblea medesima.
Si verificherà la sussistenza del quorum costitutivo dell’assemblea. Per poter svolgere l’assemblea (in prima convocazione) è necessaria la presenza di almeno 2/3 del valore millesimale del condominio, nonché, la maggioranza dei condomini (50%+1).
In mancanza delle suddette condizioni sarà necessario convocare l’assemblea in seconda seduta. In questo caso sarà necessario:
- almeno 1/3 dei millesimi;
- almeno 1/3 dei condomini.
Esaminato l’ordine del giorno, l’assemblea vota e per la revoca dell’amministratore sarà necessario raggiungere, in prima convocazione:
- maggioranza dei presenti;
- la maggioranza deve rappresentare almeno il 50%+1 dei millesimi.
In seconda convocazione, le condizioni diventano:
- maggioranza dei presenti;
- la maggioranza deve rappresentare almeno il 1/3 dei millesimi.
Votata la revoca dell’amministratore, dovrà contestualmente votarsi anche la nomina del nuovo amministratore, sempre rispettando le maggioranze predette.
Terminata l’assemblea, il relativo verbale dovrà essere notificato a tutti i condomini (anche quelli assenti).
Revoca giudiziale dell’amministratore di condominio
Il condomino ha comunque il diritto di agire in giudizio per richiedere la revoca dell’amministratore di condominio negligente.
Chiaramente sarà necessario dimostrare al giudicante la giusta causa di revoca.
Vinta la causa il condomino potrà richiedere le spese legali sostenuta allo stesso codominio,il quale avrà azione di regresso nel confronti dell’amministratore revocato.
Sostituzione amministratore per cessazione della carica
Il predetto articolo 1129 c.c. definisce la durata dell’incarico dell’amministratore di condominio:
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Pertanto ogni anno l’assemblea condominiale vota per rinnovare l’incarico all’amministratore.
Ad onor del vero, come confermato dalla giurisprudenza, ai sensi dell’articolo sopra citato, alla scadenza del primo anno l’incarico viene rinnovato tacitamente di un altro anno. Decorso il secondo anno, sarà necessario la conferma dell’amministratore ogni 12 mesi.
Bisognerà parlare con gli altri condomini al fine di evidenziare le negligenze dell’amministratore in carica e proporre la sostituzione dello stesso all’interno dell’assemblea condominiale per la rinnovazione dell’incarico.
Revoca senza giusta causa dell’amministratore di condominio
Anche in questo caso si potrà procedere alla revoca e sostituzione dell’amministratore.
In questo caso, però, non essendoci alcuna giusta causa, l’amministratore avrà diritto ad un equo risarcimento danni per l’interruzione dell’incarico conferito prima della scadenza.
Tale ipotesi nella pratica risulta essere meramente residuale, anche perché se non vi sono evidenti incongruenza nella gestione del condominio sarà difficile convincere l’assemblea a votare la revoca dell’amministratore stesso.
