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La Cassazione Civile con sentenza n. 109 del 2016 ribalta il precedente orientamento ed afferma che la possibilità di adibire l’appartamento ad affittacamere”, attività alberghiera o di bed and breakfast può essere vietata dal regolamento condominiale.
In particolare il regolamento condominiale potrebbe prevedere il divieto di variare la destinazione d’uso degli appartamenti a tipologie (d’uso) diverse da quella abitativa.
Cosa dice la sentenza sul B&B
La fattispecie in esame riguarda un’assemblea di condominio la quale autorizza una s.r.l. ad adibire gli immobili che ha in locazione ad uso di affittacamere.
La predetta delibera viene impugnata da alcuni condomini, i quali evidenziano che il regolamento condominiale del 1920 prevede che: “è vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”.
All’interno del giudizio, la società sostiene che la norma non potesse essere applicabile atteso la lontana datazione e sottoscrizione del regolamento risalente al 1920. Tale tesi risultava avvalorata anche e soprattutto considerato che precedentemente altri condomini avevano intrapreso attività commerciali, imprenditoriali e professionali, e quest’ultime non erano mai state contestate.
Le deduzioni sopra espresse rendevano applicabile l’art. 1362 c.c., secondo il quale “nella interpretazione del contenuto del contratto deve farsi luogo alla comune volontà delle parti anche valutando la condotta delle medesime, successiva alla conclusione del negozio”.
Per la cassazione il B&B non si può fare
Modificando il precedente indirizzo, secondo il quale la Cassazione riteneva che l’attività di B&B fosse assimilabile e compatibile con la destinazione ad uso abitativa e pertanto da ritenersi permessa anche laddove il regolamento prevedesse delle limitazioni, con la sentenza in esame la Cassazione conferma il divieto di adibire l’immobile ad attività ricettiva.
Irrilevante le considerazioni sulla risalente datazione del regolamento, così come le precedenti attività svolte da altri condomini.
Si evidenzia che il B&B non è compatibile con l’uso abitativo, ma bensì “ontologicamente l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile (in contrapposto all’uso abitativo) a quella alberghiera e, pure a quella di bed and breakfast”.
La conseguenza di tale interpretazione è evidente: non essendo assimilabile ad “uso abitativo” dovrà ritenersi vietato dal regolamento condominiale che ponga tali limitazioni.
