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Sfratto inquilino: come fare per cacciare di casa l’inquilino?
La domanda che ci viene posta è sempre la stessa: come fare per sfrattare l’inquilino?
Le motivazioni possono essere diverse: non ci piace la persona a cui abbiamo affittato la casa oppure abbiamo bisogno della disponibilità dell’immobile precedentemente affittato.
In ogni caso è opportuno specificare che la legge stabilisce espressamente le cause ed i motivi per cui è possibile sfrattare un inquilino. Laddove si verifichi una dell’ipotesi previste dal legislatore il proprietario di casa potrà cacciare l’inquilino ed ottenere la liberazione dell’immobile.
Si ricorda che, per sfrattare un inquilino e quindi per attivare la relativa procedura di sfratto, la legge prevede l’assistenza necessaria dell’avvocato (quantomeno per l’assistenza del proprietario di casa) e quindi l’anticipo di alcuni costi.
Per farsi un idea di quanto potrebbe costare tutta la procedura, vi invito a leggere il seguente articolo: 
Quanto costa uno sfratto?.
Sfratto per morosità: l’inquilino non paga i canoni
Lo sfratto per morosità è sicuramente il caso più frequente. È l’ipotesi in cui l’inquilino non paga alle scadenze previste dal contratto il relativo canone di locazione.
La procedura per sfratto di morosità può essere avviata anche per il mancato pagamento di una sola mensilità. Se entro 20 giorni dalla scadenza l’inquilino è ancora inadempiente potrà avviarsi la procedura di sfratto per morosità.
La suddetta previsione è stabilità espressamente dall’articolo 5 L. 392/1978 in materia di locazioni ad uso abitativo.
Si osserva che non esiste un analoga disposizione direttamente applicabile alle locazioni commerciali, dovendosi in tal caso far riferimento al generico concetto di “gravità dell’inadempimento”.
Nella pratica giurisprudenziale, la suddetta gravità dell’inadempimento viene di fatto spesso valutata e verificata dal Giudice applicando gli stessi criteri previsti dall’art. 5 L.392/1978 in materia di locazioni abitative.
L’argomento viene approfondito nell’apposito articolo: Sfratto per morosità: cosa è e come funziona.
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Si specifica che l’inquilino moroso potrà in qualunque momento (purché prima del provvedimento emesso dal Giudice per la convalida dello sfratto) pagare l’insoluto e sanare la sua posizione evitando la risoluzione del contratto di locazione.
Sfrattare inquilino moroso perché non paga le spese del condominio
Anche tale ipotesi rientra nella disciplina dello sfratto per morosità (si veda sempre l’articolo 5 L. 392/1978 in materia di locazioni ad uso abitativo).
In altri termini, anche l’inquilino che non paghi i cosiddetti oneri accessori può subire una procedura di sfratto per morosità.
Per oneri accessori si intendono tutte le spese di gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile che devono essere pagati dal locatore e conduttore per le attività di manutenzione e di funzionamento nonché quelle per la fornitura di servizi, anche comuni in caso di immobili in condominio.
Il caso più frequente è appunto quello in cui l’inquilino non paga le spese condominiali, le quali rientrano certamente tra gli oneri accessori.
Anche in questo caso si rinvia all’articolo specifico: Sfratto per morosità: cosa è e come funziona.
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Si ricorda che in caso di mancato pagamento degli oneri accessori lo sfratto può avvenire soltanto se:
- in caso di locazioni per uso abitativo, l’insoluto deve essere di valore superiore a due mensilità di canone;
- in caso di locazione commerciale è necessario si tratti di insoluto di “non scarsa importanza”.
Sfratto per violazione del regolamento condominiale
La violazione del regolamento condominiale può essere causa di sfratto. L’inquilino è infatti obbligato ad uniformarsi alla disciplina contenuta nel regolamento contrattuale.
La violazione del regolamento condominiale costituisce un inadempimento del contratto di locazione, considerato che ai sensi dell’art. 1587 c.c. il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
È importante sottolineare che tale tipologia di sfratto non rientra nella procedura speciale e semplificata prevista dal codice nei casi di morosità o finita locazione.
Nel caso in esame si dovrà procedere tramite un giudizio ordinario al fine di dimostrare il mancato rispetto delle norma condominiali, da cui ne deriva la risoluzione contrattuale per inadempimento.
In altri termini anche in questo caso riusciremo a sfrattare l’inquilino ed ottenere la liberazione dell’immobile ma ci vorrà più tempo.
La risoluzione per inadempimento deve comunque rispettare quanto previsto dall’art.1455 c.c. per il quale “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza […]”. Questo significa che la violazione occasionale del regolamento condominiale e comunque di scarso rilievo non può valere come causa di risoluzione contrattuale.
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Sfratto per danni all’immobile
Il suddetto articolo 1587 del c.c. afferma che l’inquilino deve prendere in consegna l’immobile osservando la diligenza del buon padre di famiglia.
Questo significa che il conduttore è obbligato a manutenere l’immobile al fine che garantirne la conservazione dello stesso. Diversamente la mala gestione può essere causa per sfrattare l’inquilino.
Il richiama alla cattiva manutenzione dell’immobile non comprende il normale invecchiamento dell’immobile (si pensi all’ingiallimento dei muri o i fori sulle pareti per fissare mobilio e quadri).
Per poter parlare di danni è necessari un grave ed apprezzabile deterioramento dell’immobile nel corso della locazione che ne pregiudichi il valore (ad esempio si pensi ad un incendio o a danni strutturali).
Anche in tale caso si agirà tramite una causa ordinaria al fine di ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento.
Sfratto inquilino per ristrutturazione dell’immobile
La necessità di ristrutturare l’immobile non è propriamente una causa di “sfratto”.
Il proprietario che vuole ristrutturare casa non può decidere liberamente quando farlo. Nello specifico dovrà attendere la prima scadenza del contratto di locazione.
Ad esempio nel caso di contratto di locazione 4+4, il proprietario dovrà aspettare la scadenza del primo quadriennio.
L’esigenza di ristrutturare casa è infatti uno dei motivi che legittima la disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale (i motivi di disdetta alla prima scadenza sono tassativamente previsti dalla legge).
In merito vi invitiamo a leggere l’articolo di approfondimento:
Sfrattare inquilino per uso proprio
Questo è l’ipotesi, abbastanza frequente, in cui il proprietario di casa ha la necessita di liberare l’immobile per andarci ad abitare, oppure per darlo ai figli.
Lo “sfratto per necessità del locatore” non può considerarsi una causa di sfratto propria, ma solamente motivo per negare il rinnovo del contratto di locazione.
In tal caso il proprietario di casa, alla scadenza del primo rinnovo contrattuale e sempre rispettando i sei mesi di preavviso, dovrà inviare raccomandata all’inquilino evidenziando la necessità di riavere il possesso dell’immobile per le proprie necessità.
Sfrattare inquilino per vendere immobile e altri casi di disdetta
L’ipotesi della vendita dell’immobile è un altro caso di disdetta contrattuale che potrà essere azionata al momento della prima scadenza contrattuale.
Questo non significa che in pendenza del contratto di locazione l’immobile non possa essere venduto a terzi. In tal caso però viene ceduto anche il contratto di locazione e l’inquilino ha diritto a rimanere nell’immobile sino alla scadenza dello stesso.
Si ricorda che in caso di vendita, il legislatore prevede a favore del conduttore il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile.
Vi invito a leggere l’articolo Come fare a dare la disdetta del contratto all’inquilino? nel quale sono riportate anche altre ipotesi (meno frequenti) in cui è possibile dare disdetta del contratto ottenendo in tal modo la liberazione dell’immobile.
